L’investissement locatif est promu par plusieurs dispositifs mis en place par le gouvernement. Cependant, il est important de faire les bons choix, car le marché de la défiscalisation présente plusieurs embuches. Voici quelques pièges de la défiscalisation immobilière à éviter !
Plan de l'article
- Investir uniquement pour les avantages fiscaux
- Ignorer le plafonnement des niches fiscales
- Les commerciaux de la défiscalisation immobilière
- Les promoteurs incompétents
- Les limites de la loi Pinel
- Ne pas évaluer la rentabilité réelle de l’investissement
- Sous-estimer les risques liés à l’immobilier locatif
- La revente difficile des biens défiscalisés
- Les contraintes administratives et fiscales à respecter
Investir uniquement pour les avantages fiscaux
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La défiscalisation immobilière ne doit jamais être l’élément de motivation d’un investissement immobilier. En effet, il est important de définir clairement ce que vous voulez avant de vous lancer dans l’investissement immobilier. Autrement dit, vous devez définir vos objectifs en matière de revenus supplémentaires, la constitution d’un patrimoine ou encore faire des économies pour sa retraite. Vous devez donc considérer la défiscalisation uniquement comme un bonus. Par conséquent, lorsque l’investissement que vous vous apprêtez à faire n’est pas en elle-même rentable, il vaudrait mieux vous en priver.
Ignorer le plafonnement des niches fiscales
En général, les dispositifs de la défiscalisation sont réglementés par un plafonnement des niches fiscales qui sont de 10 000 euros l’année. Ce seuil peut être atteint lorsqu’un foyer accumule les crédits d’impôt ou les réductions. Dans ce cas, vous perdez le surplus, car il ne peut ni être additionné à l’impôt de l’année suivante ni être attribué d’une autre manière sauf exception uniquement de la réduction d’impôt. Pour l’investissement dans les PME dans ces conditions, il faudra comptabiliser les avantages fiscaux dont profite déjà le foyer avant de bénéficier de cette contrainte.
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Les commerciaux de la défiscalisation immobilière
Les commerciaux de la défiscalisation immobilière sont pour la plupart des vendeurs avec des arguments et méthodes très persuasives. Ces derniers qui se déplacent souvent vers le particulier pour le mettre en confiance en s’occupant de tout. Ils proposent une offre globale qui théoriquement peut garantir une réduction fiscale et une rentabilité basée sur le plafonnement des loyers en conformité à la loi.
Cette proposition est donc une manière sournoise de mettre en confiance le client afin de l’empêcher d’enquêter ou de chercher à mieux s’informer sur le prix. Ainsi, ces commerciaux captent l’attention du client pour le mettre uniquement sur les avantages fiscaux ainsi que sur l’attractivité du projet.
Les promoteurs incompétents
Avant de faire confiance à un promoteur immobilier pour vous accompagner dans votre investissement, ne pas se renseigner sur son sérieux et la qualité de ses récentes activités est un piège grave à éviter. En effet, le promoteur a des rôles très importants à jouer dans l’investissement immobilier comme entretenir le bien, s’occuper de la location et verser les loyers au particulier. Il urge donc d’enquêter sur sa réputation ainsi que sa situation financière avant de lui faire confiance.
La défiscalisation immobilière est un ensemble de dispositifs permettant de faire des investissements locatifs et de réaliser des avantages fiscaux qui présente plusieurs pièges. Il convient donc de maitriser ces pièges afin de les éviter.
Les limites de la loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif mis en place en 2014 pour relancer la construction de logements neufs. Ce système vous permet de rentabiliser votre futur investissement locatif. Il a été très souvent plébiscité par de nombreux professionnels, dont des promoteurs en immobilier, car la loi Pinel peut vous faire bénéficier d’un crédit d’impôt allant jusqu’à 21 %. Toutefois, ce système a ses limites et il convient donc d’être prudent. En effet, cette loi impose notamment :
- que le logement se trouve dans une zone définie, qui peut ne pas être attractive pour un locataire, si par exemple il n’y a pas de commerces ou transports en commun à proximité.
- un délai dans lequel vous devez absolument trouver un locataire
- une durée de location minimale de 6 ou 9 ans
- un loyer encadré légalement
- un niveau de performance énergétique avec l’obtention d’un label obligatoire
- que la location ne soit pas meublée et uniquement à titre d’habitation principale.
Comme vous le voyez, il y a un certain nombre de critères à respecter qui peuvent être contraignants. En savoir plus sur ces limites parait donc être indispensable pour ne pas vous retrouver non éligible à la loi Pinel une fois le bien acheté, ou ne pas pouvoir faire de bénéfices sur les sommes que vous avez engagées.
Ne pas évaluer la rentabilité réelle de l’investissement
Le deuxième piège qui peut vous guetter lorsque vous voulez investir dans l’immobilier pour défiscaliser, c’est de ne pas évaluer correctement la rentabilité réelle de votre projet. Effectivement, beaucoup d’investisseurs en herbe se concentrent simplement sur le crédit d’impôt que leur permettra leur achat immobilier. Cela peut être une erreur coûteuse à long terme.
Pensez à bien comprendre que les avantages fiscaux ne constituent qu’une partie du retour sur investissement total. Vous devez aussi prendre en compte les charges liées à cette acquisition immobilière. Il s’agit notamment des frais annexés tels que :
• Les honoraires des professionnels (notaire et agent immobilier)
• Les travaux de rénovation ou encore les charges courantes comme les taxes foncières
Certains sont souvent négligés alors qu’ils peuvent impacter significativement la rentabilité finale. Pensez à bien déterminer si ce dernier est demandé par les locataires potentiels. Si tel n’était pas le cas, cela pourrait signifier une vacance prolongée et donc un manque à gagner pour vous.
Il est donc fortement recommandé aux futurs acquéreurs d’un logement locatif bénéficiant de dispositifs fiscaux avantageux tels que la loi Pinel ou encore le LMNP (Loueur Meublé Non-Professionnel) de se faire accompagner par des professionnels afin d’obtenir une évaluation complète et réaliste du projet. Cela permettra ainsi d’éviter les erreurs coûteuses à long terme qui pourraient compromettre la rentabilité de l’investissement.
N’hésitez pas à consulter notre guide complet sur l’immobilier locatif rentable pour savoir comment bien évaluer la rentabilité réelle de votre investissement immobilier défiscalisant.
Sous-estimer les risques liés à l’immobilier locatif
Le troisième piège courant dans lequel tombent souvent les investisseurs immobiliers débutants est de sous-estimer les risques inhérents à l’immobilier locatif. Bien que cela puisse sembler évident, il faut rappeler que tout projet immobilier comporte un certain nombre d’aléas.
Parmi ces risques figurent notamment :
• Les vacances prolongées entre deux locataires
• Les impayés de loyers
• La dégradation des lieux par des locataires indélicats
C’est pour cette raison qu’il faut être vigilant et anticiper ces risques. N’hésitez pas non plus à étudier le marché immobilier local afin de vous faire une idée précise de la demande pour ce type de bien.
La loi Pinel a été mise en place spécifiquement pour encourager l’investissement dans l’immobilier neuf destiné à la location, mais rien n’est garanti en matière d’investissement. Par conséquent, même s’il peut être tentant de se focaliser uniquement sur les avantages fiscaux offerts par ce dispositif, il ne faut surtout pas oublier qu’un investissement immobilier est avant tout une affaire de rentabilité et que cette dernière peut être impactée par des événements imprévus.
Afin d’éviter les mauvaises surprises, il est recommandé de travailler avec un agent immobilier compétent, capable de vous fournir des informations précises sur les risques locatifs dans votre zone géographique. Il faut bien s’informer sur le marché local, la demande pour ce type d’habitation ainsi que le niveau des loyers pratiqués dans la région.
Il faut garder en tête que l’investissement locatif ne doit pas être pris à la légère. La prudence et l’anticipation sont donc vos meilleurs alliés pour réussir votre projet.
La revente difficile des biens défiscalisés
Le dernier piège qui guette les investisseurs immobiliers souhaitant bénéficier d’une défiscalisation est la revente difficile des biens achetés dans ce cadre.
Effectivement, si l’achat d’un bien immobilier en vue de sa revente ultérieure peut sembler une bonne idée sur le papier, il faut garder à l’esprit que les biens défiscalisés ne sont pas faciles à revendre. En effet, ces derniers sont souvent vendus à un prix surévalué pour tenir compte des avantages fiscaux qu’ils offrent aux acheteurs. Certains dispositifs comme la loi Pinel imposent une période minimale pendant laquelle le bien doit être conservé avant de pouvoir être revendu sans pénalité fiscale.
Même si l’on parvient à trouver un acquéreur intéressé par son bien défiscalisé, celui-ci risque de lui proposer un prix inférieur au montant initial investi compte tenu du marché et des contraintes liées au dispositif fiscal mis en place pour cet achat.
Pour éviter ce piège potentiellement coûteux, vous devez garder en tête ces différents pièges potentiels. Il ne faut pas se focaliser uniquement sur les avantages fiscaux, mais bien prendre en compte l’ensemble des aspects liés à un tel projet immobilier afin d’éviter toute mauvaise surprise ultérieure. Être bien conseillé et informé tout au long du processus reste donc essentiel pour réussir son projet d’investissement immobilier dans le cadre de la défiscalisation.
Les contraintes administratives et fiscales à respecter
Au-delà des pièges précédemment évoqués, il faut rappeler que la défiscalisation immobilière ne se fait pas sans contraintes administratives et fiscales.
Il faut respecter un certain nombre d’obligations qui varient selon le dispositif fiscal choisi. Par exemple, si vous optez pour le régime du LMNP (loueur en meublé non professionnel), vous devrez tenir une comptabilité spécifique et déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans le cadre du dispositif Pinel, il faudra veiller à louer votre bien immobilier nu pendant au moins 6 ans.
Certains dispositifs tels que la loi Malraux ou encore la loi Monuments Historiques imposent des travaux de rénovation importants sur des biens souvent classés monument historique ou situés dans des zones protégées. Ces travaux peuvent constituer un frein financier non négligeable.
En matière fiscale aussi, il faut se faire accompagner par un professionnel du secteur. Celui-ci pourra vous conseiller et vous orienter au mieux dans vos choix afin que votre projet immobilier se réalise en toute sécurité fiscale et administrative.
