Si vous louez une propriété Pinel, vous engagez depuis plusieurs années. Après un certain temps, les investisseurs avertis commencent à envisager des alternatives à la location. Certains voudraient vendre la propriété, d’autres le louent meublé pour profiter d’une taxe parfois attrayante. Ce qui est plus fondamental, c’est que certains aimeraient continuer à être loués, mais qu’ils se libèrent des limites de location prescrites par la loi Pinel.
Alors la grande question se pose : quand prend fin l’engagement de location prévu dans la loi Pinel ? Que devez-vous considérer pour évaluer la période de 6 ou 9 ans : date d’achat, début du bail, signature du bail avec des baux cumulatifs, etc. Nous faisons le point sur toutes les conditions qui doivent être remplies pour arrêter votre pinel dès que possible sans risque de récupération. Nous verrons également des exceptions possibles.
Lire également : Optimisez votre fiscalité immobilière grâce à ces astuces essentielles
Plan de l'article
Que se passe-t-il si j’utilise mon pinel avant la fin du Obligation de vendre la location ?
La location dans la loi Pinel est très intéressant parlée par les impôts, mais je vous conseille de bien respecter les conditions. Les autorités fiscales vous obligent à vous engager à louer pour 6 ou 9 ans. Si vous ne respectez pas cette obligation, le redressement sera très douloureux. Une personne qui vend son Pinel avant le semestre décide de le dépenser trop tôt pour meublé ou qui ne le loue pas constamment, verra les taxes à annuler… toutes les réductions d’impôt achetées ! Nous assistons à d’énormes ajustements : non seulement vous devez restituer toutes les réductions d’impôt de Pinel, mais vous souffrez également de retards de 0,2 % par mois et d’une augmentation de 10 à 40 %.
Bref, il est fortement recommandé de s’assurer que vous avez conclu le bail avant d’envisager quoi que ce soit d’autre pour le Pinel. J’ai expliqué ici que c’est important Toujours s’engager à 6 ans choix est fait dans la déclaration d’impôt : Pinel – est-il nécessaire d’entreprendre 6 ou 9 ans ? Avant de voir exactement ce que les autorités fiscales conservent pour calculer le retard, il peut être noté qu’il ya quelques exceptions qui vous permettent de vendre avant le terme sans ajustement.
Lire également : Optimisation fiscale : Les bénéfices incontournables de la location meublée
Exceptions qui vous permettent de vendre votre propriété Pinel avant le terme.
Si vous vendez ou ne parvenez pas à vendre la société de location de Pinel avant l’échéance, le rajustement fiscal sera effectué à l’exception de 3 exceptions. Je joins le texte officiel à la fin de l’article, ce qui est très clair ; à part ces 3 exceptions, il n’est pas possible de fixer le loyer avant le terme sans subir l’ajustement.
Le premier se produit en cas de décès du propriétaire de l’intrigue Pinel. Dans un tel cas, les héritiers peuvent alors devenir la propriété de Pinel revendre ou modifier leur méthode de location sans recevoir les rabais achetés par la personne décédée. Même si le décès survient avant la fin de la société de crédit-bail, les autorités fiscales ne seront pas en mesure d’effectuer des ajustements.
Le deuxième cas où un bien Pinel peut être vendu avant la fin de l’engagement est celui où l’investisseur sera désactivé. Le texte stipule que le handicap doit empêcher le contribuable d’exercer une profession et qu’il doit recourir à l’aide d’un tiers pour des actes ordinaires de la vie.
La dernière option est le licenciement. Une personne dont le contrat est rompu peut alors se débarrasser du logement locatif de Pinel sans ajustement. Attention, l’employeur décide de résilier le contrat de travail. Même dans ce cas, qui peut sembler plus fréquent, les autorités fiscales offrent des conditions. Par exemple, une personne âgée de 60 ans ou les personnes âgées qui sont licenciées mais qui ont une retraite complète… ou dont l’accord prévoit des possibilités d’emploi ou de formation ne pourront justifier leur congédiement.
Comme vous le comprenez, les exceptions sont draconiennes et si nous n’avons pas d’événements tragiques, nous devons aller jusqu’à la fin de l’engagement de broche. Notez que le divorce ou la séparation ne vous permet pas de vendre le Pinel sans perdre toutes les réductions d’impôt déjà perçues. J’ai expliqué ici les possibilités de cette affaire : Pinel et divorce — comment pouvez-vous éviter de tout perdre ?
Sur quelle base la fin de la période spinale de 6 ou 9 ans est-elle évaluée ?
Ce qui est important pour évaluer la période de 6 ou 9 ans, qui doit être respectée par la loi Pinel, est la durée du loyer . Donc, vous devez regarder la date de signature du premier bail pour savoir quand ont commencé.
Exemple
Mr Corrigetonimpot achète une propriété Pinel en 2021. Il s’engage à louer pour 6 ans dans la déclaration de revenus. Quand peut-il le vendre ou le louer différemment ?
M. a besoin de voir la signature du bail. Imaginez que la propriété sera louée le 1er octobre 2021. M. doit continuer à louer sous l’appareil Pinel d’ici le 1er octobre 2027 pour éviter de s’adapter à son pinel.
Ensuite, il y a une question récurrente : comment calculer cette heure où nous avions des départs de locataires ? En fait, il est d’usage pour un locataire de partir et il faut plusieurs semaines ou plusieurs mois pour en trouver un nouveau. Cette période de vacance fausse la période de 6 ans ou de 9 ans. Le texte officiel nous raconte à nouveau ce qui est accepté ou non ; je le traduit ci-dessous et inclut la version réelle à la fin de l’article. Je suis juste là. avec cette condition spécifique. Je vais vous guider vers mon guide pinel à la fin de l’article, qui résume les nombreuses autres conditions pour éviter les questions.
Le délai entre deux emplacements de la colonne vertébrale n’étend pas l’obligation de location.
Il n’est pas nécessaire d’inclure chaque bail et de reporter la période de 6 ans à chaque poste vacant. La règle citée ci-dessus s’applique indépendamment de la situation : vous acceptez le premier bail avec la toute première location, vous ajoutez 6 ou 9 ans, selon votre choix, et vous connaissez la date à laquelle vous pouvez changer la destination de votre propriété Pinel.
En revanche, les autorités fiscales exigent que le crédit-bail soit effectué en permanence. Par conséquent, il est nécessaire de restituer la propriété dans des conditions normales immédiatement après le départ du locataire. Le bureau des impôts acceptera un poste vacant d’un maximum de 12 mois entre deux locations, si vous fournissez des preuves vous permet de rechercher activement un locataire. Gardez vos publications publicitaires, vos échanges avec des locataires potentiels, vos procédures avec les agences immobilières, etc. Bien sûr, il n’est absolument pas nécessaire de vivre votre propriété ou de le rendre disponible gratuitement pendant ces périodes de vacances. Dans ces conditions, les autorités fiscales acceptent alors des périodes pendant lesquelles le bien ne sera pas loué pendant quelques mois sans prolonger la période de prolongation de la période PIN.
Exemple
M. Corrigetonimpot commence à louer sa propriété de 6 ans de pinel le 1er juin 2021. Donc il pense pouvoir le vendre le 1er juin 2027. Après 3 ans, il doit changer de locataire et il faut 2 mois pour en trouver un. Après 5 ans, il a changé à nouveau et il faut 11 mois pour en trouver un. Quand peut-il vendre sa propriété ?
Quoi qu’il arrive, la ligne morte reste et restera le 1er juin 2027. M. n’a jamais pris plus de 12 mois pour rétablir son logement, ce qui lui permet de ne pas s’inquiéter du rétablissement de Pinel. Il ne peut pas avoir vécu ou fourni le bien gratuitement pendant les périodes de 2 et 11 mois. Il a également intérêt à conserver la preuve qu’il recherchait activement un locataire et que la propriété pouvait être louée parfaitement, surtout sur la très longue période de 11 mois. L’obligation d’embaucher Pinel est réputée remplie à partir du 1er juin 2027.
Soit dit en passant, gardez à l’esprit que votre Pinel doit être la résidence principale de tous vos locataires pendant la période où ils sont situés. Nous pouvons voir ici une flexibilité des autorités fiscales sur la vacance entre deux loyers, ce qui cède la place à une facilité fiscale.
La propriété de Pinel n’a pas besoin d’être louée neuve si vous êtes juste avant la fin de l’obligation de location !
Il s’avère que le contrat de travail autorisé dans le texte est valable même s’il est moins de 12 mois avant la fin du terme Pinel ! Si votre locataire quitte et reste moins d’un an avant la fin de la période de broche, une stratégie pour l’investisseur est possible : il peut choisir de ne pas louer son logement pinel et attendre tranquillement pour vendre la fin de la période de location. Cela l’empêche de réapparaître un bail qui le forcerait à attendre plusieurs années.
Exemple
M. Corrigetonimpot loue des propriétés à Pinel depuis plusieurs années. Son locataire part alors qu’il ne lui reste plus que 10 mois pour sceller l’obligation de location de Pinel. Le texte indique qu’il n’a pas besoin d’être relu car il reste moins de 12 mois.
D’ autre part, la propriété doit rester dans un état dans lequel il doit être loué, non habité ou fourni gratuitement, et notamment non vendu ou meublé avant la fin de la société de location.
Cet aspect semble assez incroyable, mais le texte est très clair. Les conditions que je viens de énumérer se trouvent dans l’exemple du paragraphe 50 du texte ci-joint.
Revente de Pinel à la fin : gare avec déficit foncier ou valeur ajoutée.
Après tout, les investisseurs se sont parfois tellement concentrés sur la date limite pour vendre le Pinel qu’ils en ont oublié une idée importante. Un bien loué ne peut pas être vendu si vous avez un déficit foncier qui remonte aux trois dernières années. Ceci s’applique à tous les biens locatifs vides et ils en font donc partie. J’ai expliqué cette règle en détail ici : Déficit foncier — la vente de la propriété prend 3 ans !
Sachez aussi que le transfert de L’immobilier s’accompagne d’un impôt sur les gains en capital, qui peut rapidement être important : comment l’impôt sur les plus-values immobilières est-il calculé ?
Texte en Forceboi-IR-Rici-230-60 : Exceptions pour la vente d’une pincée avant le terme. DRINK-IR-RCI-230-20-20 : conditions pour l’éventualité d’un poste vacant entre locataires.
Afin d’optimiser la rentabilité de votre propriété à Pinel, il est important de remplir correctement vos déclarations fiscales ! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagne pas à pas et vous fournit tous les conseils fiscaux importants pour optimiser vos rendements en pinel. Découvrez les bonnes questions : Devriez-vous inclure les dépenses dans la réduction d’impôt ou les déduire du pays ? Est-ce que jecorrige si j’ai oublié de déclarer le prêt dans l’année de publication ? Où puis-je trouver les cases dans la déclaration en ligne ect… ? Les réflexes seront disponibles au moment de la déclaration d’impôt, ce qui permet plusieurs centaines d’euros d’économies.
