La taxe d’habitation et la cotisation foncière des entreprises (CFE) sont deux impôts locaux qui s’appliquent à la location meublée, mais pour des raisons totalement différentes. Recevoir un avis pour l’un ne dispense pas de l’autre, et les confondre peut mener à des réclamations inutiles ou, à l’inverse, à un oubli de déclaration.
Assiette fiscale de la CFE en location meublée
La CFE fait partie de la Contribution Économique Territoriale (CET). Elle frappe l’activité professionnelle de location meublée, que le propriétaire soit sous statut LMNP ou LMP. Son fait générateur n’a rien à voir avec l’occupation du logement : c’est l’exercice d’une activité imposable dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui déclenche l’assujettissement.
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La base de calcul repose sur la valeur locative du bien utilisé pour l’activité. Le taux est voté par la commune. Pour les très petites activités, une cotisation minimale s’applique, elle aussi fixée localement.
Deux points distinguent la CFE de tout autre impôt local lié au logement :
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- Elle est due par le loueur en tant qu’exploitant, pas en tant qu’occupant ou propriétaire du mur. Un locataire qui sous-loue en meublé peut y être assujetti.
- Si plusieurs biens meublés sont exploités dans des communes différentes, une CFE est réclamée dans chaque commune concernée.
- La première année d’activité bénéficie d’une exonération. L’année suivante, la base est réduite de moitié.
La CFE n’a donc aucun lien avec la question de savoir si le logement est une résidence secondaire, un logement vacant ou un bien exclusivement locatif. Elle regarde uniquement l’activité.
Taxe d’habitation sur résidence secondaire et logement meublé touristique
Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, seule la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) subsiste. Elle vise le logement lui-même, en fonction de son statut d’occupation au 1er janvier.
Un bien meublé touristique peut être considéré comme résidence secondaire par l’administration fiscale si le propriétaire en conserve la jouissance une partie de l’année. La logique est simple : au 1er janvier, le logement est-il à la disposition du propriétaire ou d’un occupant permanent ? Si oui, la THRS s’applique.
Quand la THRS ne s’applique pas
L’administration fiscale admet une exonération de THRS lorsque le logement est affecté exclusivement à la location saisonnière, sans aucune possibilité de jouissance personnelle par le propriétaire. Le critère retenu est souvent un contrat d’exclusivité avec un gestionnaire couvrant toute l’année, du 1er janvier au 31 décembre.
Sans ce type de preuve, les services fiscaux considèrent que le propriétaire dispose du bien et appliquent la THRS. Certains propriétaires de gîtes en Bretagne ont témoigné avoir reçu un avis de THRS alors qu’ils payaient déjà la CFE, faute de pouvoir justifier d’un contrat d’exclusivité couvrant la totalité de l’année civile.
Majoration communale de la THRS
Le nombre de communes pouvant appliquer une majoration de THRS a fortement augmenté entre 2023 et 2025, avec un élargissement du périmètre des zones tendues. Cette dynamique politique locale rend la THRS de plus en plus coûteuse dans certains secteurs touristiques, alors que la CFE reste un impôt économique dont les taux évoluent plus lentement.
CFE et THRS : pourquoi le cumul est possible
La confusion vient de l’idée qu’un même bien ne devrait pas subir deux impôts locaux. En réalité, la CFE taxe l’activité tandis que la THRS taxe l’occupation du logement. Ces deux faits générateurs peuvent coexister sur un même bien.
Le cas le plus fréquent de cumul concerne un propriétaire qui loue son bien en saisonnier sur des plateformes comme Airbnb, mais qui conserve la possibilité d’y séjourner en dehors des périodes de location. L’administration considère alors :
- Qu’il exerce une activité de location meublée (CFE due).
- Qu’il dispose du logement au 1er janvier (THRS due).
- Que ces deux impositions relèvent de logiques distinctes et ne se compensent pas.
Le gouvernement a confirmé cette position. Payer la CFE ne vaut pas exonération de THRS, et inversement.
Location meublée longue durée : un cas différent pour la taxe d’habitation
En location meublée à l’année (bail d’un an ou bail mobilité), la situation diffère. Le locataire est l’occupant au 1er janvier. Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, si le logement constitue la résidence principale du locataire, aucune taxe d’habitation n’est due par quiconque.
Le propriétaire reste redevable de la CFE au titre de son activité de loueur en meublé. Il n’y a pas de cumul avec la THRS dans ce cas, puisque le bien n’est pas à la disposition du propriétaire et n’est pas classé comme résidence secondaire.
La location meublée longue durée génère la CFE seule, sans THRS, à condition que le bien soit effectivement occupé par un locataire à titre de résidence principale.
Déclaration et démarches pour éviter la double imposition injustifiée
L’erreur la plus courante consiste à ne pas signaler le changement d’affectation du bien auprès du service des impôts. Un logement qui passe de résidence secondaire à location meublée exclusive reste taxé à la THRS tant que l’administration n’est pas informée.
Prouver l’affectation exclusive à la location
Pour obtenir une exonération de THRS sur un meublé touristique, il faut démontrer que le bien est loué ou proposé à la location de manière permanente. Les justificatifs attendus varient selon les centres des impôts, mais incluent généralement un contrat de gestion à l’année, un calendrier de réservations couvrant la totalité de la période, ou des échanges avec une plateforme attestant de la mise en location continue.
CFE déductible au régime réel
Au régime réel d’imposition (BIC), la CFE constitue une charge déductible des revenus locatifs. Ce n’est pas le cas au micro-BIC, où l’abattement forfaitaire est censé couvrir l’ensemble des charges. Déduire la CFE au régime réel réduit le bénéfice imposable et donc l’impôt sur le revenu lié à l’activité de location meublée.
La fusion programmée de certaines taxes sur les logements vacants, prévue à partir de 2027, va renforcer la distinction entre la fiscalité liée à l’occupation du logement et celle liée à l’activité de location. Pour les propriétaires de meublés, la règle reste la même : vérifier chaque année l’affectation déclarée du bien et conserver les preuves de mise en location, surtout dans les communes qui appliquent une majoration de THRS.
