L’investissement immobilier locatif est un très bon moyen de préparer la retraite, de générer des revenus complémentaires, mais aussi d’alimenter un autre projet. De plus, avec l’effet de levier du crédit immobilier, vous avez la possibilité de réaliser un placement relativement performant. Cependant, la perception régulière des revenus locatifs à travers les loyers n’échappe pas au regard de l’État. Aussi, avant de penser à réaliser un investissement dans la pierre, il est important de maîtriser les enjeux et les mécanismes de la fiscalité immobilière. Alors, qu’est-ce qu’il faut savoir sur cette dernière ? Les réponses dans cet article.
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L’imposition dans l’investissement locatif
Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, l’imposition dépend principalement du type de location pratiqué, notamment si vous louez vide ou meublé. Dans le cadre d’une location vide, les revenus fonciers n’entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source. En réalité, l’administration fiscale calcule vos impôts sur ces revenus fonciers et vous serez tenu de payer votre redevance par acompte, chaque mois ou chaque trimestre. Pour 2021, les acomptes payés de janvier à août sont déterminés en fonction de votre déclaration 2020, qui porte sur les revenus de 2019.
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Dans le cadre d’une location meublée, notamment si vous êtes au régime forfaitaire, vous serez imposé sur la moitié de vos recettes locatives, à l’instar de la location vide. Par ailleurs, si vous relevez du régime réel, vous réduisez fiscalement vos loyers par le biais d’un mécanisme de déduction de charges et d’amortissements immobiliers. Vous serez alors tenu de payer vos impôts à partir des recettes locatives par acompte, puisque la fiscalité de la location meublée n’est pas prélevée à la source.
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Réduire les impôts dans le cadre d’une location vide
Si vous mettez en location un logement vide, vous avez la possibilité de défiscaliser votre investissement. Dans cette optique, le dispositif le plus utilisé est sans aucun doute le déficit foncier. Le principe de ce mécanisme fiscal est relativement simple. Plusieurs charges sont déductibles de vos loyers lorsque vous les déclarez à l’administration fiscale. Parmi ces charges, il est possible de citer les travaux et les intérêts de l’emprunt qui finance votre placement.
Par ailleurs, lorsque les charges sont supérieures aux loyers, vous générez des déficits fonciers. Ces derniers viennent alors s’imputer sur vos revenus globaux qui, en baissant, peuvent réduire vos impôts. Il s’agit notamment d’un mécanisme fiscal particulièrement efficace, surtout si vous réalisez une rénovation énergétique de votre logement et le mettez en location. Autrement, vous avez la possibilité d’user de dispositifs de défiscalisation à l’instar de Loc’Avantages qui permet une rééducation d’impôt pouvant atteindre 65 % des loyers perçus.
L’optimisation de la fiscalité en location meublée
Dans le cadre d’une location meublée, vous avez plusieurs moyens de bénéficier d’avantages fiscaux. Dans le cadre du régime réel, ils reposent sur un double mécanisme de déduction des charges. Toutefois, il s’avère également possible de bénéficier d’un régime forfaitaire.
Le statut LMNP au régime réel
Avec le régime réel, vous déduisez les charges de vos recettes locatives dans le cadre du statut LMNP (Loueur meublé non professionnel). Ce dernier vous offre également la possibilité d’appliquer des amortissements immobiliers.
Le statut LMNP au régime forfaitaire
En optant pour le régime forfaitaire dans le cadre de la location meublée non professionnelle, vous ne serez imposé que sur 50 % de vos recettes locatives. En principe, le régime réel est plus avantageux que le régime forfaitaire. Par ailleurs, il est recommandé de réaliser des simulations fiscales avant de faire le choix du régime adapté à votre situation.
Le statut LMP
Avec le statut LMP (Loueur meublé professionnel), vous avez également la possibilité d’user du déficit foncier. Aussi, si la déduction de vos charges fait apparaître un déficit, ils seront déductibles de vos revenus globaux. En baissant, ces derniers permettent de réduire votre pression fiscale. Cependant, une fois les déficits épongés, les amortissements viennent ramener vos loyers à zéro lors de votre déclaration.
