Mis à jour le 15/07/2019
Quelle est la réglementation pour le travail d’une maison mitoyenne ? Quels sont les droits et obligations des propriétaires d’une maison jumelée ? Comment mettre en place un projet qui implique une intervention sur une maison jumelée, une clôture ou sur la propriété de votre voisin ? Works DIY vous donnera toutes les informations sur les règles pour le travail d’une maison de ville et le processus que vous devez suivre si votre projet implique une intervention dans la partie mitoyenne de votre maison ou parcelle.
Qu’entend-on par maisons jumelées ?
Avant de décortiquer la question juridique, il vaut mieux préciser ce qu’on désigne exactement quand il s’agit de travaux sur un mur mitoyen ou une maison jumelée.
On parle de mitoyenneté lorsqu’un élément de votre terrain, positionné sur la limite séparative, a été construit de façon conjointe entre deux propriétaires. Deux situations classiques se présentent :
- La maison mitoyenne : un seul et même mur sépare votre logement de celui du voisin.
- La clôture mitoyenne : la séparation entre les parcelles repose sur une clôture, une haie, une palissade ou tout autre dispositif commun.
Pour autant, la simple présence d’une séparation n’implique pas automatiquement la mitoyenneté. Par exemple, une palissade implantée exclusivement sur le terrain du voisin, sans empiéter sur le vôtre, reste de sa propriété, et vous n’avez aucun droit pour la modifier.
Cadre légal de la mitoyenneté
Le Code civil encadre très précisément la question :
- Pour un mur : articles 653 à 665
- Pour tous types de clôtures : articles 666 à 670
Un mur ou une clôture considérée comme mitoyenne appartient intégralement aux deux propriétaires, chacun possédant tout le mur ou toute la clôture, et non seulement la partie située de son côté.
Entretien d’un mur ou d’une clôture mitoyenne
Par conséquent, l’entretien incombe à chacun des voisins. Les frais d’entretien doivent être répartis équitablement entre les parties. Par défaut, un mur séparant deux propriétés est présumé mitoyen. En l’absence d’acte officiel précisant la situation, plusieurs indices permettent de trancher la question.
Par exemple, si le sommet du mur présente une seule pente, le mur est réputé appartenir au propriétaire du terrain vers lequel la pente s’incline. Lorsque la pente est double, le mur est généralement considéré comme mitoyen.
Autre cas de figure : un mur servant de soutènement entre deux parcelles de niveaux différents revient au propriétaire du terrain surélevé. Mais si ce mur est suffisamment haut pour masquer la vue du voisin, il devient également une clôture et, dans ce cas, la mitoyenneté s’applique.
La détermination du caractère mitoyen d’un mur ou d’une clôture peut rapidement devenir source de désaccords entre voisins, surtout si rien n’est formalisé par écrit. En cas de doute, il existe des ressources spécialisées pour vous guider sur la nature juridique d’une séparation.
Renoncer à la mitoyenneté
Un propriétaire peut choisir de se désengager de la mitoyenneté, par exemple pour ne plus participer aux frais d’entretien. Dans ce cas, il perd tout droit d’intervention sur le mur commun.
La renonciation s’effectue par courrier recommandé avec accusé de réception, ou via une déclaration signée devant notaire.
Si l’un des voisins peut prouver qu’il a entretenu seul l’ouvrage pendant trente ans, il peut réclamer la pleine propriété du mur et mettre fin à la mitoyenneté.
Attention : cette possibilité ne concerne que les éléments de séparation. Un mur mitoyen adossé à une maison ne peut pas être abandonné de cette façon.
Construire ou planter près d’un mur mitoyen
Les tensions de voisinage ne sont pas rares lorsqu’un projet de construction émerge en limite de propriété. Respecter la réglementation permet d’éviter bien des tracas.
Délimitation précise de la parcelle
Avant de lancer un chantier à la frontière de votre terrain, construction, clôture, plantation, vérifiez que vous restez dans vos limites. En cas d’empiètement, votre voisin est en droit d’exiger la démolition de l’ouvrage, voire de la faire exécuter à vos frais. La préparation est donc primordiale.
Le recours à un géomètre-expert permet de matérialiser précisément la limite et d’établir l’emplacement exact de votre projet.
Le professionnel consultera plans cadastraux, titres de propriété et éventuels accords passés pour rédiger un procès-verbal de bornage. Il est judicieux de faire enregistrer ce document chez le notaire, ce qui lui confère une valeur juridique et prévient bien des conflits.
Pour tout savoir sur le bornage et le coût d’un géomètre, lire notre article dédié.
Installer une nouvelle clôture
La clôture doit impérativement être posée à l’intérieur de votre propriété, sans déborder chez le voisin. Tant que vous respectez cette règle, vous êtes généralement libre dans le choix de l’ouvrage. En cas de dépassement, le voisin peut exiger la suppression de la clôture litigieuse.
Il est également indispensable de se conformer aux règles d’urbanisme locales. Certaines zones imposent des contraintes particulières (hauteur, couleur, matériaux, etc.).
Un conseil : renseignez-vous en mairie avant d’entamer le chantier. Prévenir votre voisin n’est pas une obligation, mais reste une marque de bonne entente et permet d’éviter des malentendus.
Il faut aussi savoir qu’une servitude de passage au profit du voisin interdit de clore totalement votre terrain.
Ouvrir une fenêtre côté voisin
Installer une nouvelle fenêtre en limite de propriété implique le respect de règles strictes, notamment pour préserver l’intimité des voisins. Les distances minimales sont prévues par le Code civil : une vue droite sur la parcelle voisine n’est admise que si l’ouverture se situe à au moins 1,90 mètre de la limite. Pour une vue oblique, la distance minimale est fixée à 0,60 mètre. Ces distances ne s’appliquent pas si la fenêtre donne sur un mur sans ouverture, un toit fermé ou le ciel.
Plantations en limite de propriété
Les règles pour le travail d’une maison mitoyenne concernent aussi les plantations situées en bordure de terrain. Certaines distances doivent être respectées selon la hauteur des arbres ou arbustes. En lotissement, le règlement peut imposer des critères spécifiques.
À défaut, le Code civil s’applique : arbres et arbustes dépassant 2 mètres doivent être plantés à au moins 2 mètres de la limite séparative. S’ils mesurent moins de 2 mètres, 50 cm suffisent. Ces distances sont mesurées depuis le centre du tronc jusqu’à la ligne séparative.
À Paris et en proche banlieue, aucune distance minimale n’est imposée. Pour éviter toute mauvaise surprise, une vérification auprès de votre mairie s’impose, des exceptions locales pouvant exister.
Travaux sur un mur mitoyen
Si la séparation est mitoyenne, chaque propriétaire peut utiliser le mur à sa guise pour y adosser des constructions ou accrocher des éléments, et même y encastrer poutres ou solives.
Il existe cependant une règle : il faut toujours laisser un espace de 5,5 cm côté voisin. Si votre voisin souhaite faire de même au même endroit, il peut exiger que la poutre ou la solive soit coupée à mi-épaisseur du mur.
Vous trouverez plus de détails sur ce point dans notre dossier sur la construction en mitoyenneté.
Vous pouvez adosser librement une construction sur un mur mitoyen. Si la surface dépasse 5 m², une déclaration préalable voire un permis de construire seront nécessaires selon la nature de l’extension.
Il est également possible de surélever un mur mitoyen sans avoir à obtenir d’accord préalable du voisin. Celui qui réalise les travaux en assume l’entière responsabilité et les frais, sauf participation volontaire de l’autre partie.
Chacun peut également cultiver des plantes grimpantes sur la partie du mur qui lui revient, à condition que celles-ci ne dépassent pas la hauteur du mur. Accrocher des objets côté mitoyen est possible tant que cela ne fragilise pas la structure ni sa pérennité.
Ouvrir une ouverture (fenêtre, porte) dans un mur mitoyen exige obligatoirement l’accord des deux propriétaires, sans exception.
Autorisation d’accès chez le voisin pour travaux
Si votre chantier nécessite d’intervenir sur le terrain du voisin, il est impératif de l’avertir à l’avance du passage des ouvriers et du matériel.
Un simple accord à l’oral peut suffire, mais une autorisation écrite détaillant la durée et la nature de l’intervention reste la meilleure parade face à d’éventuelles contestations.
Une lettre d’accord formalisée limite les risques de litige.
En cas de refus, il est possible de saisir le président du tribunal judiciaire en procédure d’urgence. Le juge peut alors vous accorder l’accès temporaire au terrain voisin. Si le refus de votre voisin n’est pas sérieusement justifié, la justice vous donnera généralement gain de cause. Mais dans la plupart des cas, une discussion directe suffit à désamorcer les tensions et à éviter l’escalade judiciaire.
