Les dispositifs de défiscalisation

Se lancer dans un investissement immobilier ouvre des droits à la réduction d’impôt, avec notamment des mesures incitatives en défiscalisation. Quels sont les dispositifs de défiscalisation qui vous sont accessibles en 2020 ? On fait le point pour vous sur les lois liées à l’investissement immobilier et à la défiscalisation immobilière.

L’investissement immobilier pour défiscaliser

En 2020, des dispositifs vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt non négligeable, pour financer votre achat immobilier. On vous parle ici de la Loi Pinel, un dispositif incitatif à l’investissement immobilier dans le neuf.

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La défiscalisation en loi Pinel

Les investisseurs le savent bien, c’est LE dispositif de défiscalisation le plus plébiscité depuis déjà quelques années et reconduit jusqu’en 2021. Remplaçant la loi Duflot, il arrive dans la droite lignée d’autres dispositifs comme la loi Borloo, la loi Robien ou la loi Scellier. Son principe est simple :

  • Vous achetez un logement neuf ;
  • Vous louez votre logement dans le respect des plafonds de loyer et de revenus du locataire ;
  • Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à un pourcentage du prix d’achat du logement ;
  • Vous récupérez 12 % sur une location sur 6 ans, 18 % sur une location sur 9 ans et maximum 21 % sur une location allant jusqu’à 12 ans. 

Des conditions s’appliquent dans le dispositif de défiscalisation Pinel :

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  • Implantation :le zonage Pinel doit être respecté au moment de l’achat du bien immobilier : zone A, zone A Bis et zone B1 ;
  • Durée de la location : elle est strictement encadrée, et plus avantageuse que la loi Duflot ;
  • Statut du logement : le locataire doit faire de votre logement sa résidence principale ;
  • Loyers : un plafond de ressources / de revenus est à respecter sous peine d’être redevable au fisc.
  • Normes : le logement doit respecter les dernières normes en vigueur pour être éligible Pinel.

L’attention du futur propriétaire d’un logement éligible en Pinel est notamment attirée sur le fait qu’un manquement de respect de ces conditions peut avoir de graves conséquences. Pensez à anticiper : loyers impayés, conditions d’octroi, conditions de mise en location, présence ou non d’un locataire, évolution du marché locatif, etc.

Le bénéfice à retirer lorsque l’on se lance dans un investissement immobilier en défiscalisation est très avantageux pour les investisseurs. Par ailleurs, vous pouvez investir dans 2 logements maximum par an, avec un plafond de 300 000 euros d’investissement, et de 5 500 euros par mètre carré (surface habitable).

Le dispositif Censi-Bouvard

Cette mesure est complémentaire du statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) et permet notamment d’investir dans un logement situé en résidence de services. Résidence étudiante, résidence de tourisme ou EHPAD… Vous récupérez la TVA avancée lors de l’achat du logement.

Les conditions du dispositif Censi-Bouvard :

  • Il faut faire votre achat immobilier neuf avant le 31 décembre 2021 ;
  • Votre engagement : mettre en location le logement pendant 9 ans ;
  • Le montant limite du prix de revient du bien doit être de maximum 300 000 euros ;
  • En contrepartie, l’avantage fiscal sera de 11 % du prix de votre investissement hors taxes ;
  • Cette réduction d’impôt est étalée sur 9 ans ;
  • Si vous respectez ces conditions, vous récupérez la TVA à 20 %.

Le taux de rendement du dispositif est intéressant pour les investisseurs immobiliers. Par ailleurs, la gestion locative est faite en externe : un bonus pour vous.

Défiscaliser avec un investissement dans l’ancien

Grâce à la loi Malraux et à la loi Monuments Historiques, si vous êtes fortement imposé, vous pouvez défiscaliser à une hauteur avantageuse pour vous. 

La loi Malraux vous permet d’investir dans un logement ancien et faisant partie du patrimoine. Vous réalisez des travaux en vue de louer, puis vous déduisez de votre revenu fiscal global toutes les dépenses que vous avez faites pour vos travaux (dans la limite de 100 000 euros par an).

La loi Monuments historiques s’adresse aux plus grandes fortunes, fortement imposées. Passionné de restauration ? Lancez-vous dans cet investissement qui vous permet de déduire le montant des travaux, mais aussi les intérêts de l’emprunt qui y est associé. Il est bon de savoir que ce dispositif ne prévoit pas de plafond de réduction d’impôt. Vous n’êtes pas non plus dans l’obligation de louer le logement mais pouvez y habiter. 

À vous de choisir le produit de défiscalisation le mieux adapté à votre situation. Avant de se lancer, il est vivement conseillé de se faire conseiller afin de bien comprendre les tenants et les aboutissants de la fiscalité de ces dispositifs.

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