Comment choisir entre SCPI fiscale et SCPI de rendement ?

Les SCPI ou Sociétés civiles de placements immobiliers se divisent en deux catégories, soit les SCPI de rendements ayant pour objectif de fournir un complément de revenus aux investisseurs et les SCPI fiscales. La deuxième catégorie vise à faire bénéficier d’une réduction d’impôt aux investisseurs.

SCPI fiscale : qu’est-ce que c’est ?

La Société civile de placement immobilier ou SCPI fiscale est une société civile où l’investissement dans les logements en loi Scellier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Les rendements locatifs proposés par les SCPI fiscales diffèrent en fonction du dispositif d’incitation fiscal sur lequel elles reposent. Vous pouvez en effet investir dans l’immobilier neuf dans le cadre d’une SCPI Pinel, ou encore investir dans l’immobilier réhabilité dans le cadre d’une SCPI Déficit Foncier ou encore dans le cadre d’une SCPI Malraux, vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier réhabilité en secteur sauvegardé. Les perspectives de rentabilités que ces différents types de SCPI proposent sont différentes.

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La location des biens impliqués ainsi que les conditions sont différentes en fonction de la SCPI. Toutefois, La rentabilité faciale moyenne fondée sur le rendement locatif du parc immobilier ne dépasse pas 3%. Le prix de l’immobilier aussi bien neuf que réhabilité coûte souvent cher, cela conduit à un blocage du rendement locatif mécanique.

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SCPI de rendement : qu’est-ce que c’est ?

La Société civile de placement immobilier ou la SCPI de rendement permet de bénéficier un rendement annuel facial intéressant car l’investissement concerne un bien immobilier professionnel. En effet, le rendement facial annuel dans ce genre de SCPI s’élève à 4,18% en moyenne. La mise en location du parc immobilier professionnel de ce type de SCPI a pour conséquence une rentabilité moyenne élevée.

Les biens immobiliers concernés sont des commerces, des bureaux, des centres commerciaux, des murs de supermarchés urbains, des murs de crèches, des murs de cliniques ou d’Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. Ces performances sont possibles grâce aux baux sécurisés dans le temps et aux taux d’occupation moyens des locaux.  La trésorerie de la SCPI est également assurée grâce à l’immobilisation des fonds propres.

SCPI fiscale ou SCPI de rendement : laquelle offre le plus d’intérêt pour un investissement ?

L’investissement dans une SCPI fiscal et dans une SCPI de rendement ne conduit pas à la même finalité. En effet, une personne ayant investi des parts dans une SCPI fiscale bénéficie d’un avantage fiscal. La réduction de l’impôt sur le revenu est la motivation principale pour ce type d’investissement. Quant aux SCPI de rendement, l’investissement permet en général de bénéficier d’un revenu complémentaire.

Ce sont donc l’objectif de l’investisseur et la catégorie patrimoniale qui déterminent l’intérêt de l’investissement. De ce fait, l’investissement dans une SCPI fiscale ne peut être considéré meilleur ou moins avantageux que l’investissement dans une SCPI de rendement. En réalité, c’est juste la finalité qui est différente.

SCPI de rendement et SCPI fiscale : le risque

Dans une SCPI de rendement, l’investissement concerne l’immobilier professionnel, notamment les bureaux classiques du secteur tertiaire, des commerces en centre-ville, des centres commerciaux en périphéries des villes, des murs de supermarchés urbains, des murs de crèches, des logements étudiants ou encore des murs de bien immobilier médicalisés comme les EHPAD.

La diversification permet de partager les risques d’investissement entre plusieurs types de biens. Aussi, vous pouvez cibler des types de locataires variés, notamment des PME, des administrations, des professions libérales et des pôles médicaux et de vous adapter au mieux aux besoins du marché locatif professionnel. En outre, la SCPI de rendement permet de bénéficier d’une garantie de sécurisation optimale grâce à la capitalisation de certaines de ces SCPI qui peuvent atteindre plusieurs milliards d’euros, ce qui provoque la multiplication des biens acquis et gérés. La SCPI de rendement a pour principal avantage le partage des risques.

Quant à la SCPI fiscale, elle s’en tient au secteur d’investissement qui la définit et détermine l’incitation fiscale. Pour la SCPI Pinel, l’investissement doit être réalisé dans l’immobilier neuf d’habitation destinée à la location et qui respecte les normes Bâtiments Basse Consommation ou BBC. En ce qui concerne la SCPI Déficit Foncier, l’investissement doit être réalisé dans le cadre des biens anciens qui nécessitent des travaux de réhabilitation déductibles fiscalement lorsque les biens sont mis en location.

En ce qui concerne la SCPI Malraux, l’investissement doit être réalisé dans l’immobilier ancien localisé dans un secteur sauvegardé et qui nécessite de gros travaux de réhabilitation supervisée par les Architectes des Bâtiments de France. Les investisseurs dans ce type de SCPI disposent d’une maîtrise élargie du secteur grâce à leur connaissance du marché. Toutefois, la logique de l’investissement est basée uniquement sur ce secteur, limitant ainsi la capacité des actifs à s’adapter aux changements conditionnels.

SCPI de rendement et SCPI fiscale : la fiscalité

Pour la SCPI de rendement, des revenus trimestriels provenant des revenus fonciers perçus des locataires sont distribués majoritairement aux associés détenteurs de parts. La fiscalité dans ce type d’investissement est plus lourd dû à la perception des loyers. Effectivement, l’investissement réalisé à crédit mis à part, les revenus financiers ne jouissent plus d’abattement et sont donc sujets aux impôts sur le revenu à 100%. Il y a également les prélèvements sociaux de 15,5 %

Quant à la SCPI fiscale, les intérêts sont nombreux. En effet, l’objectif de ce type de SCPI est d’offrir aux investisseurs des avantages fiscaux. Un investisseur bénéficie d’une incitation fiscale réelle peu importe le type de SCPI choisie. En effet, une SCPI Pinel permet une réduction d’impôt de 18% jusqu’à 9 ans. Une SCPI Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30% sur les travaux effectués. La SCPI Déficit Foncier permet une déduction du déficit issu des revenus de la SCPI mais aussi plusieurs revenus fonciers. Les économies d’impôts ainsi réalisées permettent aux investisseurs l’obtention d’un rendement global meilleur.

SCPI de rendement et SCPI fiscale : la liquidité

La SCPI de rendement se divise en deux types, soit la SCPI de rendement à capital fixe et la SCPI de rendement à capital variable. Les parts de liquidité dans le cadre d’une SCPI de rendement à capital fixe sont figé dans te temps et l’échange ne peut se faire que de grès à grès entre un acheteur et un vendeur. Pour la SCPI à capital variable, la liquidité offerte est sans limites. Les parts ce crée et se détruisent en effet, ce qui permet à l’investisseur de revendre ses parts quand il le souhaite.

Pour la SCPI fiscale, l’avantage fiscal nécessite un engagement de l’investisseur à détenir ses parts un certain temps. La nature des biens et des travaux pouvant être engagés impliquent une obligation de détenir l’investissement à long terme.

Les critères à prendre en compte pour choisir entre SCPI fiscale et SCPI de rendement

Lorsqu’il s’agit de choisir entre une SCPI fiscale et une SCPI de rendement, vous devez prendre en compte certains critères clés. Vous devez considérer les réductions d’impôt offertes par ce type de placement immobilier. En revanche, si votre taux d’imposition est faible ou si vous recherchez avant tout un revenu régulier sans contrainte fiscale particulière, la SCPI de rendement peut être le choix préféré.

Un autre élément important à considérer est l’horizon d’investissement. La SCPI fiscale demande généralement un engagement sur plusieurs années afin de profiter pleinement des avantages fiscaux. Si vous avez l’intention de réaliser un investissement à court terme ou si vous préférez garder la flexibilité quant à vos décisions futures, alors la SCPI de rendement sera probablement mieux adaptée.

Les deux types de SCPI sont étroitement liés au marché immobilier, mais leurs performances peuvent varier selon les cycles économiques. Dans certains contextes économiques où le marché immobilier est en plein essor et présente des perspectives favorables, la SCPI de rendement pourrait générer davantage de revenus grâce aux loyers perçus et aux éventuelles plus-values lors des ventes immobilières. À l’inverse, dans un environnement économique moins favorable où les prix immobiliers stagnent ou baissent, la SCPI fiscale pourrait être plus intéressante pour bénéficier des avantages fiscaux.

Vous devez prendre en compte votre tolérance au risque. La SCPI de rendement peut présenter un niveau de risque légèrement plus élevé car elle dépend du marché immobilier et de la gestion locative. Les SCPI sont globalement considérées comme des investissements relativement sûrs par rapport à d’autres classes d’actifs. Si vous êtes prêt à prendre un certain niveau de risque pour espérer obtenir des rendements plus importants, alors la SCPI de rendement peut être une option intéressante.

Le choix entre une SCPI fiscale et une SCPI de rendement dépendra principalement de vos objectifs financiers personnels ainsi que des facteurs externes tels que votre situation fiscale actuelle et les perspectives du marché immobilier. Il est recommandé d’examiner attentivement ces critères afin de faire le choix le mieux adapté à votre situation individuelle.

Les avantages et inconvénients de chaque type de SCPI

Les SCPI fiscales offrent des avantages indéniables. Elles permettent de bénéficier de réductions d’impôt significatives, ce qui constitue un avantage financier non négligeable. En investissant dans une SCPI fiscale, vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu en profitant des dispositifs tels que la loi Pinel ou le régime Malraux.

En revanche, ces SCPI présentent aussi quelques inconvénients potentiels. Elles peuvent être plus contraignantes au niveau administratif et fiscal, notamment en termes de durée d’engagement et de respect des critères spécifiques liés aux dispositifs fiscaux. Les rendements générés par les SCPI fiscales peuvent être moins attractifs que ceux des SCPI de rendement.

Du côté des SCPI de rendement, on retrouve aussi plusieurs avantages intéressants. Ces SCPI offrent généralement un revenu régulier grâce aux loyers perçus sur les biens immobiliers qu’elles détiennent. Elles permettent une diversification du patrimoine immobilier sans avoir à gérer directement les biens.

Il faut noter que les SCPI de rendement ne bénéficient pas forcément d’avantages fiscaux aussi importants que ceux proposés par certains dispositifs.

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