Comment choisir entre SCPI fiscale et SCPI de rendement ?

Les SCPI ou Sociétés civiles de placements immobiliers se divisent en deux catégories, soit les SCPI de rendements ayant pour objectif de fournir un complément de revenus aux investisseurs et les SCPI fiscales. La deuxième catégorie vise à faire bénéficier d’une réduction d’impôt aux investisseurs.

SCPI fiscale : qu’est-ce que c’est ?

La Société civile de placement immobilier ou SCPI fiscale est une société civile où l’investissement dans les logements en loi Scellier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Les rendements locatifs proposés par les SCPI fiscales diffèrent en fonction du dispositif d’incitation fiscal sur lequel elles reposent. Vous pouvez en effet investir dans l’immobilier neuf dans le cadre d’une SCPI Pinel, ou encore investir dans l’immobilier réhabilité dans le cadre d’une SCPI Déficit Foncier ou encore dans le cadre d’une SCPI Malraux, vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier réhabilité en secteur sauvegardé. Les perspectives de rentabilités que ces différents types de SCPI proposent sont différentes.

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La location des biens impliqués ainsi que les conditions sont différentes en fonction de la SCPI. Toutefois, La rentabilité faciale moyenne fondée sur le rendement locatif du parc immobilier ne dépasse pas 3%. Le prix de l’immobilier aussi bien neuf que réhabilité coûte souvent cher, cela conduit à un blocage du rendement locatif mécanique.

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SCPI de rendement : qu’est-ce que c’est ?

La Société civile de placement immobilier ou la SCPI de rendement permet de bénéficier un rendement annuel facial intéressant car l’investissement concerne un bien immobilier professionnel. En effet, le rendement facial annuel dans ce genre de SCPI s’élève à 4,18% en moyenne. La mise en location du parc immobilier professionnel de ce type de SCPI a pour conséquence une rentabilité moyenne élevée.

Les biens immobiliers concernés sont des commerces, des bureaux, des centres commerciaux, des murs de supermarchés urbains, des murs de crèches, des murs de cliniques ou d’Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. Ces performances sont possibles grâce aux baux sécurisés dans le temps et aux taux d’occupation moyens des locaux.  La trésorerie de la SCPI est également assurée grâce à l’immobilisation des fonds propres.

SCPI fiscale ou SCPI de rendement : laquelle offre le plus d’intérêt pour un investissement ?

L’investissement dans une SCPI fiscal et dans une SCPI de rendement ne conduit pas à la même finalité. En effet, une personne ayant investi des parts dans une SCPI fiscale bénéficie d’un avantage fiscal. La réduction de l’impôt sur le revenu est la motivation principale pour ce type d’investissement. Quant aux SCPI de rendement, l’investissement permet en général de bénéficier d’un revenu complémentaire.

Ce sont donc l’objectif de l’investisseur et la catégorie patrimoniale qui déterminent l’intérêt de l’investissement. De ce fait, l’investissement dans une SCPI fiscale ne peut être considéré meilleur ou moins avantageux que l’investissement dans une SCPI de rendement. En réalité, c’est juste la finalité qui est différente.

SCPI de rendement et SCPI fiscale : le risque

Dans une SCPI de rendement, l’investissement concerne l’immobilier professionnel, notamment les bureaux classiques du secteur tertiaire, des commerces en centre-ville, des centres commerciaux en périphéries des villes, des murs de supermarchés urbains, des murs de crèches, des logements étudiants ou encore des murs de bien immobilier médicalisés comme les EHPAD.

La diversification permet de partager les risques d’investissement entre plusieurs types de biens. Aussi, vous pouvez cibler des types de locataires variés, notamment des PME, des administrations, des professions libérales et des pôles médicaux et de vous adapter au mieux aux besoins du marché locatif professionnel. En outre, la SCPI de rendement permet de bénéficier d’une garantie de sécurisation optimale grâce à la capitalisation de certaines de ces SCPI qui peuvent atteindre plusieurs milliards d’euros, ce qui provoque la multiplication des biens acquis et gérés. La SCPI de rendement a pour principal avantage le partage des risques.

Quant à la SCPI fiscale, elle s’en tient au secteur d’investissement qui la définit et détermine l’incitation fiscale. Pour la SCPI Pinel, l’investissement doit être réalisé dans l’immobilier neuf d’habitation destinée à la location et qui respecte les normes Bâtiments Basse Consommation ou BBC. En ce qui concerne la SCPI Déficit Foncier, l’investissement doit être réalisé dans le cadre des biens anciens qui nécessitent des travaux de réhabilitation déductibles fiscalement lorsque les biens sont mis en location.

En ce qui concerne la SCPI Malraux, l’investissement doit être réalisé dans l’immobilier ancien localisé dans un secteur sauvegardé et qui nécessite de gros travaux de réhabilitation supervisée par les Architectes des Bâtiments de France. Les investisseurs dans ce type de SCPI disposent d’une maîtrise élargie du secteur grâce à leur connaissance du marché. Toutefois, la logique de l’investissement est basée uniquement sur ce secteur, limitant ainsi la capacité des actifs à s’adapter aux changements conditionnels.

SCPI de rendement et SCPI fiscale : la fiscalité

Pour la SCPI de rendement, des revenus trimestriels provenant des revenus fonciers perçus des locataires sont distribués majoritairement aux associés détenteurs de parts. La fiscalité dans ce type d’investissement est plus lourd dû à la perception des loyers. Effectivement, l’investissement réalisé à crédit mis à part, les revenus financiers ne jouissent plus d’abattement et sont donc sujets aux impôts sur le revenu à 100%. Il y a également les prélèvements sociaux de 15,5 %

Quant à la SCPI fiscale, les intérêts sont nombreux. En effet, l’objectif de ce type de SCPI est d’offrir aux investisseurs des avantages fiscaux. Un investisseur bénéficie d’une incitation fiscale réelle peu importe le type de SCPI choisie. En effet, une SCPI Pinel permet une réduction d’impôt de 18% jusqu’à 9 ans. Une SCPI Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30% sur les travaux effectués. La SCPI Déficit Foncier permet une déduction du déficit issu des revenus de la SCPI mais aussi plusieurs revenus fonciers. Les économies d’impôts ainsi réalisées permettent aux investisseurs l’obtention d’un rendement global meilleur.

SCPI de rendement et SCPI fiscale : la liquidité

La SCPI de rendement se divise en deux types, soit la SCPI de rendement à capital fixe et la SCPI de rendement à capital variable. Les parts de liquidité dans le cadre d’une SCPI de rendement à capital fixe sont figé dans te temps et l’échange ne peut se faire que de grès à grès entre un acheteur et un vendeur. Pour la SCPI à capital variable, la liquidité offerte est sans limites. Les parts ce crée et se détruisent en effet, ce qui permet à l’investisseur de revendre ses parts quand il le souhaite.

Pour la SCPI fiscale, l’avantage fiscal nécessite un engagement de l’investisseur à détenir ses parts un certain temps. La nature des biens et des travaux pouvant être engagés impliquent une obligation de détenir l’investissement à long terme.

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