Vous avez peut-être déjà entendu parler de la vente à réméré. Dans le secteur de l’immobilier, c’est un terme qui désigne un certain système de sauvegarde de patrimoine. Nous vous expliquons ici les tenants et les aboutissants de ce système très pratique et essentiellement destiné aux propriétaires confrontés à des difficultés financières.
Plan de l'article
Vente à réméré : le principe
Le principe de la vente à réméré immobilier est simple. Ce système a été mis en place afin de répondre aux besoins des propriétaires d’un bien immobilier, concernés par des soucis de trésorerie. La vente à réméré consiste à vendre son bien, à mobiliser des moyens financiers, puis à racheter ensuite son ancien bien immobilier grâce à la faculté de rachat.
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La propriété du bien immobilier est ainsi cédée à un tiers en échange d’une somme d’argent. Jusque là, il s’agit de la définition d’une vente immobilière classique. La particularité de la vente à réméré consiste à vendre le bien immobilier en échange de la possibilité de le racheter sur une période allant de 6 mois à 5 ans. Cette durée est par ailleurs précisée lors de la vente entre les deux parties concernées.
La loi française encadre cette pratique, que l’on peut retrouver détaillée dans les articles 1659 et suivants du Code civil. La vente à réméré a un fonctionnement bien particulier et ne correspond pas à tous les propriétaires. Les propriétaires confrontés à des difficultés financières ont tout intérêt à y avoir recours, afin de s’offrir la possibilité de bénéficier d’un financement conséquent.
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L’arrivée de ces fonds permet entre autres de racheter le bien immobilier sans passer par un organisme de crédit ou de prêt. L’opération n’engendre aucun coût supplémentaire en termes d’intérêts : le coût du rachat immobilier en vente à réméré est le coût initialement prévu, en comptant les frais annexes.
La vente à réméré peut se négocier de particulier à particulier, ce qui implique de connaître de nombreuses conditions. Elle peut aussi se faire via des organismes servant d’intermédiaire professionnel : de véritables leviers pour aider les propriétaires en difficulté.
Réméré : 6 mois à 5 ans pour racheter un bien immobilier
Le bien immobilier est estimé, le prix de vente est déterminé, ainsi que le prix de rachat du bien immobilier. Ce prix de rachat ne peut évoluer. La durée prédéfinie de faculté de rachat est fixée et précisée lors d’un passage devant un notaire, une fois l’acquéreur trouvé. Ce dernier doit d’ailleurs impérativement donner son accord pour que la vente ne soit pas classique mais bien à réméré.
La période faculté de rachat peut être de 6 mois au minimum après la vente, et peut aller jusqu’à 5 années après celle-ci. Durant toute cette période, l’acquéreur est propriétaire du bien immobilier. L’ancien propriétaire, lui, occupe les lieux, jouit bien sûr de sa faculté de rachat et devient le locataire du bien immobilier. Il est redevable face au nouveau propriétaire du lieu.
D’un point de vue purement financier, une fois la vente à réméré conclue, le locataire de la maison doit verser une indemnité d’occupation mensuelle, qui est fixée en amont de la vente.
Deux possibilités s’offrent alors à l’ancien propriétaire, actuel locataire occupant des lieux. S’il est en mesure de racheter son ancien bien immobilier, avec les finances dont il dispose et en tenant compte de sa capacité d’endettement, il le fait savoir au propriétaire au moment opportun, en respectant les délais de faculté de rachat. Cette étape lui fait recouvrer ses droits de propriété dans l’intégralité, moyennant le paiement intégral du prix du bien immobilier et des frais annexes engagés.
S’il est dans l’impossibilité de racheter le bien, il doit aussi en informer le propriétaire au terme de la période fixée. Dans ce dernier cas, le nouveau propriétaire devient propriétaire définitif du bien et le locataire perd son droit de rachat. Il risque l’expulsion car il ne possède ni droit ni titre officiel de logement et doit quitter son lieu d’habitation.
Les avantages de la vente à réméré
Quels sont les avantages de la vente à réméré ? À première vue, le système peut sembler étrangement ficelé, mais ses avantages sont bien réels. L’avantage le plus concurrentiel de ce type de système est de faire bénéficier aux propriétaires d’un bien immobilier confrontés à d’importants problèmes financiers, d’une sorte de sursis et de respiration financière bien agencée.
Les personnes en surendettement, par exemple, ont la possibilité de se relever de leur situation grâce à ce système. La vente à réméré peut notamment faire éviter bien des soucis administratifs (interdiction bancaire, saisie immobilière, vente par adjudication, etc.) aux propriétaires faisant face à de gros problèmes financiers.
En ce sens, la vente à réméré est un réel outil avantageux qui permet de revoir le contexte et la nature d’une vente immobilière, en prenant en compte des dettes existantes, tout en souplesse et dans le respect de la loi française.
Les inconvénients de la vente à réméré
Malgré les avantages qu’offre la vente à réméré, ce système présente aussi des inconvénients. Le coût est souvent plus élevé que celui d’une vente classique. Le vendeur doit payer une indemnité d’occupation pour continuer à habiter son logement vendu en réméré.
Si le vendeur ne parvient pas à racheter son bien dans les temps impartis, il perd définitivement sa propriété et tous les paiements effectués pendant la période de réméré sont considérés comme des frais supplémentaires. C’est pourquoi il faut bien peser ses options avant de se lancer dans une telle opération.
Même si le vendeur a toujours un droit de récupérer son bien immobilier durant la période du contrat de réméré qui peut varier entre six mois et cinq ans maximum suivant l’accord signé avec le notaire et l’investisseur ou la société spécialisée dans cette activité immobilière particulière, certains acheteurs peuvent être malhonnêtes et refuser le retour du bien après cette période.
Comment mettre en place une vente à réméré ?
Si la vente à réméré vous intéresse, pensez à bien connaître les démarches à suivre pour mettre en place cette opération. Voici une liste de quelques étapes clés :
Trouvez un acheteur potentiel : cela peut être un investisseur privé ou une entreprise spécialisée dans le domaine.
Signez un contrat de réméré avec l’acheteur et fixez ensemble les conditions du rachat éventuel.
Le notaire se chargera d’enregistrer l’acte de cession du bien immobilier auprès des autorités compétentes et veillera au respect des termes signés par les deux parties.
Après avoir reçu le montant convenu lors de la vente, le vendeur récupère immédiatement son droit d’habitation mais doit s’acquitter du paiement d’une indemnité durant toute la période convenue dans ce fameux contrat appelé ‘contrat de réméré‘. Les remboursements doivent être effectués dans les délais impartis afin que le propriétaire puisse récupérer sa propriété sans problème ni complication juridique.
À l’échéance prévue, si le vendeur réussit à rassembler suffisamment d’argent pour acheter son bien conformément aux termes initiaux et au tableau d’amortissement fourni par l’établissement financier qui lui a accordé cet emprunt particulier, alors il pourra racheter son logement (avec toutes ses conditions liées) à un prix inférieur ou exactement similaire au prix qu’il avait vendu au départ tout en récupérant la pleine propriété et les titres fonciers. En revanche, si le délai accordé arrive à expiration sans que le propriétaire n’ait pu racheter son bien, ce dernier sera considéré comme vendu définitivement et l’acheteur pourra en disposer librement.
La vente à réméré peut être une solution intéressante pour les personnes qui rencontrent des difficultés financières passagères ou un besoin urgent d’argent. Pensez à bien vous informer auprès de professionnels compétents avant de vous lancer dans cette opération.
