12 500 euros de revenus locatifs par an. Zéro euro d’impôt sur ces loyers. Voilà la réalité, parfois méconnue, d’une fiscalité taillée sur mesure pour la location meublée non professionnelle. Grâce à une règle comptable autorisée par le régime réel, les propriétaires n’ont pas à subir la pression fiscale classique des bénéfices. Le coup de pouce ? La possibilité de déduire l’amortissement du bien, une opération qui peut effacer l’imposition pendant de longues années, même avec des loyers confortables.
Mais la simplicité s’arrête là. Les règles de calcul de cet amortissement ne s’inspirent ni du mobilier standard, ni de l’immobilier d’entreprise. Certaines composantes du bien restent à l’écart, non éligibles à ce traitement. Les modalités de répartition, la durée retenue, le choix entre linéaire et dégressif : chaque paramètre façonne le montant exact des charges déductibles à chaque exercice.
L’amortissement en LMNP : une clé pour réduire sa fiscalité
La mécanique de l’amortissement en LMNP attire chaque année davantage d’investisseurs avertis. Et pour cause : ce dispositif fiscal agit comme un puissant réducteur de la base imposable sur les revenus locatifs issus de la location meublée non professionnelle. Là où le régime micro BIC se contente d’un simple abattement forfaitaire de 50 %, le régime réel va beaucoup plus loin et permet la déduction d’une multitude de charges, dont les fameuses dotations aux amortissements.
En pratique, le propriétaire déduit chaque année une part de la valeur de son bien (hors terrain) et du mobilier, selon une durée définie par la réglementation comptable. Cette opération très concrète réduit le résultat fiscal déclaré. Pas de déficit autorisé sur le revenu global, mais la part d’amortissement non utilisée peut se reporter sur les années suivantes. Ainsi, le bénéfice à déclarer se trouve souvent réduit à peau de chagrin, année après année.
Un fonctionnement taillé sur-mesure pour les investisseurs
Voici ce que recouvre concrètement la mécanique de l’amortissement LMNP :
- Amortissement immobilier : la structure du bien (hors terrain) s’amortit généralement sur 20 à 30 ans, selon la nature de l’habitation.
- Amortissement mobilier : tout le mobilier, l’électroménager et la literie sont concernés, sur des périodes plus courtes, en général de 5 à 10 ans.
- Opter pour le régime réel simplifié exige une gestion comptable précise, souvent confiée à un professionnel du chiffre.
Pour les investisseurs dont les revenus locatifs annuels dépassent le simple complément, la stratégie d’amortissement LMNP se révèle particulièrement pertinente. Certes, les prélèvements sociaux s’appliquent à la fraction taxable, mais la puissance de ce mécanisme permet de limiter, voire d’annuler, la note fiscale sur plusieurs exercices. Un levier très apprécié par ceux qui bâtissent leur patrimoine et qui souhaitent maximiser leur flux de trésorerie dès le départ.
Quels biens et quelles dépenses peut-on réellement amortir ?
En LMNP, la liste des biens amortissables ne se limite pas aux seuls murs. L’amortissement immobilier vise strictement la part bâtie du logement, tandis que le terrain reste exclu, inamortissable par nature. Pour chaque acquisition, il s’agit donc d’isoler la part foncière, que ce soit via le notaire ou sur la base d’une estimation solide. Sur la fraction bâtie retenue, la durée d’amortissement oscille classiquement entre 20 et 30 ans, en fonction des caractéristiques du logement.
Le mobilier ne doit pas être négligé. Chaque élément, canapé, lit, électroménager, luminaires, rideaux, entre dans le calcul. La durée d’amortissement mobilier s’ajuste à la nature de chaque équipement, généralement de 5 à 10 ans. Il s’agit de refléter, au mieux, l’usure réelle de chaque bien affecté à la location.
Certains postes de travaux sont également concernés. Les dépenses qui augmentent la valeur ou prolongent la vie du logement, rénovation d’ampleur, toiture refaite, cuisine intégrée, peuvent être amorties, à condition de dépasser le stade des simples réparations d’entretien.
Attention, toutefois : les charges financières telles que les intérêts d’emprunt ou frais de gestion ne s’intègrent jamais à la dotation aux amortissements. Elles sont déduites à part, en tant que charges classiques. Un plan d’amortissement structuré doit donc distinguer soigneusement chaque nature de dépense. Ce découpage méthodique offre une gestion patrimoniale claire et maximise la rentabilité de la location sous le régime réel LMNP.
Comprendre le calcul de l’amortissement en LMNP, étape par étape
Pour mener à bien un calcul amortissement LMNP fiable, la première étape consiste à ventiler précisément le prix d’achat du bien. Seule la part bâtie, hors terrain, entre dans la base amortissable. Cette opération réclame souvent l’intervention d’un expert-comptable, qui saura trier les composants concernés pour éviter toute erreur.
Une fois la valeur amortissable déterminée, il faut fixer la durée selon la catégorie :
- 20 à 30 ans pour le bâti,
- 5 à 10 ans pour le mobilier et l’équipement,
- 10 à 15 ans pour certains travaux d’amélioration.
Vient alors le calcul de la dotation annuelle aux amortissements. La méthode la plus répandue reste la linéarité : chaque année, on impute une fraction constante de la valeur. Par exemple, pour un bien amortissable sur 25 ans, c’est 1/25e de la valeur qui s’ajoute en charge déductible chaque année.
Ce mécanisme s’applique strictement dans le cadre du régime réel LMNP (et non du micro-BIC). Mettre en place un plan d’amortissement détaillé, c’est anticiper l’impact sur la fiscalité des revenus locatifs et respecter les règles du BIC. La vigilance reste de rigueur : l’amortissement ne doit jamais générer ou aggraver un déficit, il sert uniquement à neutraliser les bénéfices issus de la location meublée.
Exemples concrets et conseils pour optimiser son investissement locatif
Imaginons un appartement acquis pour 200 000 euros, avec une part de terrain évaluée à 10 %. L’amortissement se fait donc sur la partie bâtie, soit 180 000 euros. Sur 25 ans, cela représente 7 200 euros à déduire chaque année. Du côté du mobilier, évalué à 8 000 euros et amortissable sur 7 ans, la dotation annuelle grimpe à 1 140 euros. Ce montage permet de gommer une large part des revenus locatifs issus de la location meublée.
Le choix du régime réel se révèle pertinent pour tirer un maximum de profit de l’amortissement. Il autorise la déduction, en plus, de toutes les charges déductibles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxes foncières, travaux d’entretien. L’appui d’un expert-comptable sécurise la ventilation des postes et garantit un suivi sans faille du plan d’amortissement.
Autre piste : diversifier sans hésiter avec les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme). Ces actifs, souvent gérés par bail commercial, simplifient la perception des loyers et la gestion quotidienne. L’amortissement ne concerne pas seulement le bâti ou le mobilier, mais parfois certains équipements spécifiques fournis par l’exploitant.
Pour affiner sa stratégie, il s’agit d’ajuster la durée d’amortissement à l’horizon de détention envisagé. Gardez un œil sur la revente : la valeur amortie n’intervient pas dans le calcul de la plus-value immobilière, une particularité du statut LMNP qui change la donne en matière de fiscalité française.
L’amortissement LMNP, c’est un peu l’art d’anticiper, de choisir et d’ajuster : le bon calcul aujourd’hui peut dessiner la liberté fiscale de demain.
