Le compromis de vente expliqué

Vous envisagez d’investir pour acheter votre propre logement ? Vous êtes sur le point de signer un compromis de vente ? Que devez-vous savoir concernant cet engagement ? Quelles sont les clauses vous permettant de vous dégager de vos obligations ? La signature doit-elle toujours se faire devant un notaire ?

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Également nommé promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente est le premier acte officiel qui vient sceller un accord entre le vendeur d’un bien immobilier et un acheteur. Il s’agit d’un avant-contrat, c’est-à-dire d’un document préalable à la signature de l’acte définitif.

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Le compromis de vente indique que les deux parties sont d’accord, respectivement, l’un de vendre son bien immobilier à un prix donné, le second à l’acheter à ce même prix.

Le compromis de vente peut être aussi appelé promesse synallagmatique de vente. Les deux parties (l’acheteur et le vendeur) sont d’accord pour l’un vendre et l’autre acheter un bien immobilier à un prix déterminé.

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D’un point de vue strictement légal, l’article 1589 du code civil précise en outre que “la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a un consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.” En d’autres termes, si l’acheteur et le vendeur sont d’accord sur les différentes conditions de vente, ceux-ci sont juridiquement engagés. Le propriétaire a obligation de vendre selon les conditions établies et l’acquéreur à régler la somme convenue.

Quelle est la différence entre compromis et promesse de vente ?

Trop souvent confondu dans le quotidien, le compromis de vente et la promesse de vente sont toutefois deux actes bien différents.

En effet, lors de l’établissement d’une promesse de vente, seul le propriétaire est engagé vis-à-vis d’un potentiel acquéreur. Dès lors qu’il appose sa signature en bas d’un tel document officiel, il est obligé de vendre le bien ayant fait l’objet de tractations à ce même acheteur potentiel. Il ne peut plus se défaire de cet engagement et n’a pas non plus la possibilité de le proposer à une tierce partie.

En revanche, l’acquéreur peut toujours se désister et ne pas faire l’acquisition du bien.

C’est d’ailleurs la principale différence avec le compromis de vente. En effet, dès lors que les deux signatures sont apposées en bas du précieux document, aucune des deux parties ne peut se désister. Les deux sont engagées l’une envers l’autre. Ainsi, une personne qui change d’avis et qui ne souhaite plus acheter le bien alors qu’elle a signé un compromis de vente peut se voir réclamer des dommages et intérêts pouvant aller jusqu’à 10 % dans la valeur de la transaction.

Signature du compromis : avec ou sans notaire ?

Aussi surprenant que cela puisse paraître, le compromis de vente peut-être établi au seing privé, c’est-à-dire sans passer devant un notaire. Pourquoi privilégier la signature de cet acte authentique devant notaire ?

La signature sans passer par une étude notariale

Contrairement à l’acte définitif de vente, il n’est pas obligatoire de se rendre dans une étude notariale pour signer le compromis. Le document peut-être signé directement entre le vendeur et l’acheteur, dès lors que les deux parties sont d’accord sur les conditions et le prix.

Cette solution présente le gros avantage de pouvoir se faire rapidement et simplement. Par ailleurs, cela réduit les frais puisque vous ne faites pas appel à un notaire.

En pratique, il est rare que cela se fasse sous seing privé, tout simplement parce que il y a un risque d’erreur pour les deux parties. Les conséquences peuvent être bien plus coûteuses que la simple facture d’un acte notarié.

La signature devant un notaire

La plupart du temps, c’est devant un notaire qu’a lieu la signature du compromis. Cette solution présente l’énorme avantage de garantir la conformité de la procédure et du document qui a été établi. Si tel n’est pas le cas, ce qui est extrêmement rare, ce serait au notaire d’en assumer les conséquences.

Par ailleurs, dès lors que le vendeur et l’acheteur s’accordent sur une durée de 18 mois ou plus avant la signature de l’acte définitif, le passage par un notaire est obligatoire.

Les clauses suspensives d’un compromis de vente

Il est rare que’un compromis ne contienne pas de clause suspensive. Ces clauses sont des conditions qui viennent sécuriser la transaction. Ces dernières protègent l’acheteur et le vendeur en cas d’imprévu ou si un événement venait à ne pas se réaliser.

Les clauses suspensives font systématiquement l’objet d’une négociation entre les deux parties. Elles concernent en général :

  • l’obtention d’un prêt immobilier pour financer l’achat du bien ;
  • la vente du logement précédemment occupé par l’acquéreur ;
  • la non-préemption par la commune dudit bien immobilier ;
  • la délivrance d’un permis de construire, d’un permis de lotir, d’un permis d’aménager ou de tout autre autorisation ;
  • l’absence de servitude.

Les conséquences en cas de non-respect du compromis de vente

Le compromis de vente crée des obligations juridiques pour les deux parties signataires. Le non-respect de l’une d’entre elles peut entraîner des conséquences importantes.

Effectivement, si l’acheteur ne se conforme pas aux clauses du contrat, il peut perdre son dépôt de garantie et être poursuivi devant les tribunaux pour obtenir des dommages-intérêts. De même, le vendeur a la possibilité de saisir la justice en vue d’obtenir une exécution forcée ou une résolution judiciaire du contrat. Dans ce cas précis, le vendeur peut aussi réclamer une indemnité compensatoire.

Il faut que les deux parties respectent leurs engagements afin d’éviter tout litige ultérieur. En cas de difficultés financières passagères empêchant l’une ou l’autre partie d’honorer ses engagements dans les temps impartis, il est recommandé qu’un dialogue constructif soit rapidement instauré entre elles afin de trouver une solution amiable au conflit naissant.

Lorsqu’une clause suspensive n’a pas été satisfaite à la date prévue par le compromis et que celle-ci a été inscrite comme condition suspensive dans le document initial avant signature du dit-compromis, cela rend caduc automatiquement celui-ci et permet alors aux deux parties engagées sur cette transaction immobilière (le vendeur et l’acquéreur) de récupérer sans délai leur liberté contractuelle respective ainsi que toutes sommes versées auparavant, y compris le dépôt ou les arrhes effectués par l’acquéreur pendant la période qui avait précédé la signature du compromis de vente.

Les étapes clés pour finaliser la vente après la signature du compromis

Après la signature du compromis de vente, plusieurs étapes sont nécessaires pour finaliser la transaction immobilière. Pensez à bien vous assurer que toutes les conditions suspensives mentionnées dans le contrat ont été remplies. Ces conditions peuvent être liées à l’obtention d’un prêt immobilier par l’acquéreur ou encore à la réalisation de travaux sur le bien vendu.

Si toutes les conditions sont réunies, pensez à bien ne pas sous-estimer le temps nécessaire pour finaliser une transaction immobilière, qui peut facilement prendre entre deux et trois mois. C’est pourquoi, pensez à bien vous entourer d’un notaire compétent ainsi que d’une agence immobilière sérieuse en amont afin de faciliter les démarches et éviter toute mauvaise surprise.

La signature du compromis n’est qu’une étape intermédiaire dans l’achat ou la vente d’un bien immobilier. Les vraies formalités administratives commencent après cette étape, avec des procédures parfois complexes à gérer si on n’en possède pas suffisamment d’expérience. Il est donc recommandé de prendre son temps pour mener à bien toutes les étapes liées au processus jusqu’à leur aboutissement définitif.

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