Dans un monde où l’accession à la propriété est un rêve pour beaucoup, obtenir un crédit immobilier constitue souvent la clé pour concrétiser ce projet. Les banques accordent une attention particulière à certains critères avant de donner leur feu vert pour un prêt. Effectivement, ces établissements financiers cherchent à minimiser les risques liés à l’insolvabilité des emprunteurs, tout en optimisant leur rentabilité. Comprendre les facteurs déterminants pour les banques facilitera grandement les démarches des demandeurs, augmentant ainsi leurs chances d’obtenir le financement tant convoité.
Plan de l'article
Les critères financiers déterminants pour obtenir un crédit immobilier
Les critères financiers sont les plus importants dans l’obtention d’un crédit immobilier. Les banques évaluent la capacité de remboursement des emprunteurs en se basant sur leur revenu, leur capacité à s’endetter et le montant de leur apport personnel. Les revenus mensuels doivent être suffisamment élevés pour couvrir les mensualités du prêt tout en garantissant un niveau raisonnable de vie. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % des revenus nets du foyer afin que l’emprunteur puisse honorer ses engagements sans difficulté.
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L’apport personnel est aussi considéré comme un élément crucial pour la réussite d’une demande de crédit immobilier car il témoigne de la capacité d’épargne et de gestion financière rigoureuse. Une contribution minimale correspondant à 10 % ou plus du coût total du bien est généralement exigée par les banques.
Pour certains profils professionnels (indépendants, salariés précaires…), certains organismes peuvent exiger davantage d’exigences quant aux documents justificatifs liés aux éléments financiers susmentionnés.
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Comment l’historique de crédit impacte la solvabilité de l’emprunteur
En plus des critères financiers, les banques se basent aussi sur l’historique de crédit et la solvabilité de l’emprunteur pour évaluer le risque d’octroi du prêt. L’historique de crédit permet aux institutions financières d’évaluer la fiabilité du demandeur en termes de remboursement des crédits antérieurs. Si le demandeur a déjà contracté un ou plusieurs emprunts, les banques vont examiner si ces derniers ont été remboursés à temps et sans incident afin d’éviter tout risque.
La solvabilité, quant à elle, correspond à la capacité de l’emprunteur à honorer ses dettes dans le futur. Les banques examinent donc non seulement le revenu actuel, mais aussi celui que pourrait générer l’emprunteur au cours des années suivantes ainsi que sa stabilité professionnelle. Le contrat de travail doit être durable et stable avec une rémunération régulière.
Dans certains cas particuliers tels qu’une situation professionnelle précaire ou encore une période difficile sur le plan financier, il est possible d’avoir recours à un co-emprunt, c’est-à-dire faire appel à un garant qui s’engage à assumer les mensualités en cas d’impossibilité pour vous-même de régler votre dette.
Avant toute demande de prêt immobilier auprès des banques, il est fortement recommandé de réaliser au préalable quelques démarches simples comme celle consistant, par exemple, à déterminer votre taux hypothécaire grâce aux simulateurs disponibles en ligne afin notamment d’optimiser votre démarche de crédit immobilier.
L’évaluation du bien immobilier clé de voûte de l’emprunt
Dernier critère essentiel pour accorder un crédit immobilier : l’évaluation de la valeur et de l’état du bien proposé en garantie. Pour cela, les banques font appel aux services d’un expert immobilier qui va évaluer le bien et donner son avis sur sa qualité ainsi que sa valeur vénale.
Les banques accordent généralement des prêts immobiliers à hauteur de 70% à 80% de la valeur vénale du bien immobilier proposé en garantie. Il faut que cette dernière soit supérieure au montant emprunté afin de maximiser les chances d’obtenir le crédit.
Lorsque l’emprunteur a trouvé le bien qu’il souhaite acquérir, la banque va vérifier toute une série d’éléments comme la situation juridique du logement (existence ou non d’hypothèques, servitudes…), ses caractéristiques techniques, s’il est conforme aux normes environnementales (RT2012), son état général (gros oeuvre, toiture), etc. Cette vérification permettra à la banque de s’assurer qu’elle ne prend pas de risque inutile, car si l’emprunteur venait à ne plus rembourser ses mensualités, alors elle deviendrait propriétaire du logement mis en gage.
Il y a plusieurs critères essentiels pour accorder un crédit immobilier : celui financier avec notamment une bonne capacité financière et un apport personnel conséquent, mais aussi votre historique créditice et votre solvabilité professionnelle. Il est indispensable que la valeur du bien immobilier proposé en garantie soit supérieure au montant emprunté et que celui-ci offre toutes les garanties nécessaires pour éviter tout risque d’impayés sur le crédit.
Les garanties complémentaires exigées par les banques pour sécuriser le prêt
Au-delà de l’évaluation du bien immobilier, les banques peuvent aussi exiger des garanties complémentaires pour accorder un crédit immobilier. L’assurance emprunteur est souvent demandée afin de protéger l’emprunteur et la banque en cas de décès ou d’invalidité qui empêcherait le remboursement du prêt. Les garanties exigées varient selon les établissements bancaires, mais il faut souscrire à une assurance couvrant au moins le décès et l’invalidité totale permanente (ITP).
Certaines banques peuvent imposer une caution, c’est-à-dire qu’une personne tierce se porte garante de votre prêt immobilier. La caution devra être solvable et présenter toutes les garanties nécessaires pour convaincre la banque que vous êtes un emprunteur fiable.
Certains organismes spécialisés dans la mise en place des garanties locatives, comme Action Logement, proposent aux bailleurs sociaux des solutions spécifiques auxquelles peuvent avoir recours les acquéreurs ayant besoin de financer leur acquisition immobilière.
Avant d’accorder un crédit immobilier, les banques vont vérifier différents critères financiers tels que la capacité financière de l’emprunteur ainsi que son apport personnel. Elles vont s’intéresser aussi à son historique de crédit afin d’évaluer sa solvabilité professionnelle. Des experts immobiliers sont chargés par ces établissements bancaires d’évaluer la valeur et l’état du bien immobilier que souhaite mettre en gage l’emprunteur pour obtenir son prêt. Les banques peuvent aussi exiger des garanties complémentaires comme une assurance emprunteur ou un cautionnement.
