Un résident fiscal français peut acheter un appartement en Andorre, que ce soit pour y vivre ou comme investissement. L’opération reste accessible, mais elle obéit à un cadre réglementaire propre à la Principauté, distinct du droit français. Depuis 2012, les étrangers non-résidents ont le droit d’acquérir des biens immobiliers en Andorre, à condition d’obtenir une autorisation gouvernementale préalable.
Autorisation d’investissement étranger : le verrou administratif à lever en premier
Avant toute signature, un acheteur français non-résident en Andorre doit déposer une demande d’autorisation d’investissement étranger auprès du gouvernement andorran. Cette formalité est obligatoire pour toute personne physique ou morale qui ne détient pas la nationalité andorrane et ne réside pas dans la Principauté.
Le dossier est examiné par le ministère compétent. Le délai d’instruction varie, mais il faut compter plusieurs semaines. Sans cette autorisation, le notaire andorran ne peut pas instrumenter l’acte de vente.
La procédure implique de fournir des pièces justificatives : passeport, extrait de casier judiciaire, justificatif de l’origine des fonds, et parfois un projet détaillant l’usage du bien. Le gouvernement vérifie que l’acquisition ne contrevient pas aux intérêts du pays.
Fiscalité de l’achat immobilier en Andorre : ce qui a changé en 2026
La fiscalité applicable à l’acquisition d’un bien par un étranger a été sensiblement remaniée. Depuis la réforme de 2026, l’impôt sur l’investissement immobilier étranger atteint 6 % sur un premier achat. Pour les acquisitions suivantes ou au-delà de certains seuils, le taux monte à 10 %.
Ce régime différencié s’applique aux non-résidents, mais aussi à certains résidents récents. L’objectif affiché par les autorités andorranes est de réguler la pression foncière tout en maintenant l’attractivité du territoire.
Frais annexes à intégrer au budget
Au-delà de cette taxe, l’acheteur doit prévoir :
- Les honoraires du notaire andorran, qui intervient obligatoirement pour authentifier la vente
- Les frais d’enregistrement de la propriété au cadastre
- Les éventuels honoraires d’un avocat ou d’une gestoria (cabinet de gestion administrative local) pour le montage du dossier
- Les frais bancaires liés à l’ouverture d’un compte en Andorre, souvent exigée pour le transfert des fonds
Un acheteur français doit aussi anticiper ses obligations déclaratives en France. Détenir un bien immobilier à l’étranger implique de le déclarer à l’administration fiscale française, notamment via le formulaire dédié aux comptes et actifs détenus hors de France.
Résidence passive et seuil d’investissement immobilier en Andorre
Certains acheteurs français souhaitent coupler l’acquisition d’un appartement avec l’obtention d’un titre de séjour. La résidence passive andorrane permettait historiquement d’y accéder en investissant dans l’immobilier. La réforme entrée en vigueur le 13 février 2026 (Llei 2/2026, publiée au BOPA n°15 du 12 février 2026) a profondément modifié les conditions.
Le seuil global d’investissement pour la résidence passive a été relevé à 1 million d’euros. Le versement à l’autorité financière andorrane est devenu un paiement non remboursable, ce qui change radicalement le calcul financier pour les candidats.
Plancher par bien immobilier
Quand le dossier de résidence passive repose sur l’immobilier, chaque unité acquise doit dépasser 800 000 euros. Un appartement à prix modéré ne suffit plus pour fonder une demande de résidence passive. Ce plancher exclut de fait une grande partie des biens disponibles sur le marché andorran standard.
Pour un résident français qui envisage un appartement classique dans une paroisse comme Escaldes-Engordany ou Andorra la Vella, cette contrainte oriente clairement le projet vers le segment haut de gamme.
Acheter un appartement en Andorre sans projet de résidence : ce que cela implique
Tous les acheteurs français ne cherchent pas à s’installer. L’acquisition d’un appartement en Andorre comme résidence secondaire ou investissement locatif reste possible sans demander la résidence.
Dans ce cas, l’autorisation d’investissement étranger suffit. L’acheteur conserve sa résidence fiscale en France et déclare le bien aux deux administrations (andorrane pour les taxes locales, française pour les obligations de transparence).
Marché immobilier andorran : un contexte sous tension
Le marché immobilier en Andorre est tendu. La demande dépasse l’offre dans les paroisses les plus recherchées. Les prix au mètre carré varient fortement selon la localisation, le standing et l’ancienneté du bien.
Acheter dans le neuf offre des garanties de conformité aux normes récentes, mais le stock reste limité. L’ancien présente plus d’opportunités en volume, avec toutefois la nécessité de vérifier le certificat d’habitabilité, document obligatoire pour toute transaction.
Étapes concrètes pour un acheteur français
Le processus, du premier contact à la remise des clés, suit un enchaînement précis :
- Identifier le bien et négocier le prix avec le vendeur ou l’agence immobilière
- Déposer la demande d’autorisation d’investissement étranger auprès du gouvernement andorran
- Ouvrir un compte bancaire en Andorre pour sécuriser le transfert des fonds
- Signer l’acte de vente devant le notaire andorran une fois l’autorisation obtenue
- Enregistrer la propriété au cadastre et régler les taxes applicables
Faire appel à une gestoria locale simplifie le parcours administratif, surtout pour la constitution du dossier d’autorisation et la coordination avec le notaire.
Le délai global entre la décision d’achat et la signature définitive dépend largement de la réactivité administrative. Prévoir plusieurs mois reste une estimation réaliste pour boucler l’ensemble des formalités, en particulier si le dossier inclut une demande de résidence.
